АГЕНТСТВО ГАРАНТИЙ БЕЗОПАСНОСТИ В
НЕДВИЖИМОСТИ
|
|
|
Выберите важное: |
|
|
| >>Купить жилье |
| >>Снять помещение |
|
>>Покупка
коммерческого объекта в собственность |
| >>Долевое строительство |
| >>Инвестиционные проекты |
|
|
| >> Об АГБ |
|
|
| >>Продать квартиру (комнату) |
| >>Сдать площади в аренду |
| >>Продажа нежилого фонда |
|
|
| >> Партнерская программа |
|
|
|
= Подготовка
документов, регистрация в ГБР, сервис |
| ++ |
| ++ |
|
|
| >>M --- О рисках --- N |
| Как
проверить объект коммерческой
недвижимости На рынке деловой недвижимости Санкт-Петербурга все более усиливается негативная тенденция, характерная ранее для сегмента многокомнатных квартир. Там уже на протяжении ряда лет риэлтеры знают (хоть и берегут этот секрет от клиентов), что практически все перспективные квартиры в центре города давно расселены, а те внешне привлекательные оставшиеся объекты как правило имеют скрытые проблемы или дефекты в истории, которые сделали их менее ликвидными или являются серьезными препятствиями для их продажи. "В Питере все меньше чистых помещений на продажу. Как только начнешь проверять обязательно наткнешься или на плохие документы или проблемы прежних владельцев. Ну скажите зачем мне стены с трупами в его истории?" - сказал в приватной беседе владелец известной в городе крупной сети кафетериев и с его словами трудно не согласиться, так как гораздо легче заранее выявить и предотвратить проблему, чем потом тратить гораздо большие деньги на ее устранение. Вот пример, демонстрирующий неистребимую изобретательность некоторых наших сограждан и то, что в неприятную историю может попасть даже крупная финансовая структура, располагающая юристами и специалистами по безопасности в своей сфере. Крупный московский банк приобрел на одну из своих дочерних фирм солидное помещение магазина, распложенное на Большом проспекте Васильевского острова. Продавцом выступало физическое лицо и законопослушный банк, указав рыночную цену в договоре, открыв на продавца счет, в безналичном порядке перевел ему всю сумму. Однако через некоторое время выяснилось, что на уже купленное помещение в Городском бюро регистрации после регистрации перехода права собственности наложен арест серьезно нарушающий планы банка. Арест, запрещающий проведение любых сделок с данным помещением был наложен по постановлению следователя СУ ГУВД Санкт-Петербурга. Обеспокоенные юристы банка бросились разбираться и результате выяснилась следующая картина. По одному из прошлых владельцев помещения уже в течении нескольких лет правоохранительными органами велось уголовное дело и в интересах обеспечения интересов потерпевших на помещение был наложен арест. Незадолго перед покупкой помещения банком данный арест был снят по представленному в ГБР поддельному постановлению следователя. Как поступило данное "липовое" постановление в ГБР и было приято к исполнению это отдельная история, но, к сожалению, действующие сейчас механизмы позволяют сделать это мошеннику, знающему нюансы работы государственных органов. После этого помещение было переоформлено на нового собственника, который успешно "задвинул" помещение банку. Следственные органы узнав о снятии ареста вновь наложили его, а заодно возбудили еще одно уголовное дело по факту подделки и наложили еще арест и по нему тоже. Интересно, что данная операция была проведена с несколькими арестованными по делу помещениями и в схожей ситуации оказались и другие люди. Возмущенные представители банка попытались найти бывшего владельца, что естественно оказалось безуспешным. Банкиры попытались снять арест, чтобы "скинуть" помещение, однако изучение ситуации показало, что это можно сделать только через суд, в котором придется доказывать добросовестность приобретателя, что потребует немало сил и времени. Пикантность ситуации заключается в том, что если бы банк сделал даже самую простую проверку, то узнал бы, что человек продававший большой магазин не так давно задерживался сотрудниками ГУВД за банальное хищение магнитолы из машины автолюбителя. Многих собственников успокоило Постановление конституционного суда от 21 апреля 2003 г., направленное на защиту добросовестного приобретателя недвижимости. Однако надо понимать, что оно защищает его от утраты имущества только в случае, если с момента нарушений прав с объектом проведена уже не одна сделка. При этом покупатель должен в суде доказать, что он является добросовестным приобретателем; ему было не известно о наличии данных притязаний по объекту, приобрел его возмездно, если и купил имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, то не знал и даже не мог знать этого и т.д. В тоже время в соответствии с этим Постановлением КС и ГК РФ предыдущий владелец может защитить свои права путем признания сделки недействительной и возврата помещения по всем основаниям, предусмотренным статьями 166-181 ГК РФ. Кроме того, в соответствии с этим же Постановлением и ст. ст. 301-302 ГК РФ собственник может быть лишен недвижимости даже тогда, когда он докажет, что является добросовестным приобретателем и не смотря на то, что уже сменился не один владелец объекта. Это может произойти в том случае, когда бывший собственник докажет, что объект выбыл из владения помимо его воли, например в результате мошенничества. Так что же можно порекомендовать покупателям, предполагающим купить объект деловой недвижимости для развития своего бизнеса? Как выявить проблемы в их истории, которые в дальнейшем могут стать неприятным сюрпризом если не будут установлены во время? На что нужно обратить внимание, если объект подобран и нужно провести его проверку? Прежде всего не доверять голословным утверждениям заинтересованных в продаже лиц, что с объектом все нормально. Только внимательный анализ документов и сведения из его истории могут подтвердить это. При этом необходимо сопоставление и перекрестный анализ всех данных, как получаемых от собственника, так и по независимым от него каналам. Аспектами, которые могут быть важны для анализа истории объекта могут быть следующие обстоятельства: 1. Законность приватизации или выкупа объекта у государства (в случае, если объект был переведен в нежилой фонд, необходимо также выяснить не были ли нарушены права проживавших в квартире физических лиц). 2. История объекта после выкупа. Законность проведенных сделок. Отсутствие признаков их криминальности. Особе внимание необходимо уделить последней сделке. Если сделки проводились по доверенностям, проверить их, оценить перспективу наступления негативных последствий в случае их опротестования. 3. Данные о накладывавшихся обременениях и снятии их. Например если под залог недвижимости брался кредит в банке - снята ли ипотека, проведено ли это на законных основаниях и т.д. 4. Какие ограничения в использовании объекта (целевого, градостроительного и иного характера) могут повлиять на права собственника в будущем. 5. Права продавца на отчуждение. Здесь необходимо изучить и проверить комплекс вопросов, начиная от достоверности регистрационных данных продавца и кончая реальной проверкой полномочий. Иногда это требует изучения ситуации в фирме. Особенно важно обратить на это внимание если есть данные о борьбы за активы между сособственниками, скупки акций и т.д. Так, в практике имеются случаи, когда директор фирмы подготавливает документы для сделки внешне оформленные законно, но нарушающие права акционеров. Нотариус ознакомившись с ними напишет о проведенной проверке полномочий лиц, осуществляющих сделку. Однако в дальнейшем данные документы в судебном порядке могут быть оспорены. При покупке недвижимости важно знать, что как правило такие сделки подпадают под категорию "крупных сделок", что требует особого порядка их одобрения и соблюдения положений корпоративного права. |