АГЕНТСТВО ГАРАНТИЙ БЕЗОПАСНОСТИ В
НЕДВИЖИМОСТИ - Проверка и экспертиза истории объекта, юридической чистоты прав |
|
|
Выберите важное: |
|
|
| >>Купить жилье |
| >>Снять помещение |
|
>>Покупка
коммерческого объекта в собственность |
| >>Долевое строительство |
| >>Инвестиционные проекты |
|
|
| >> Об АГБ |
|
|
| >>Продать квартиру (комнату) |
| >>Сдать площади в аренду |
| >>Продажа нежилого фонда |
|
|
| >> Партнерская программа |
|
|
|
= Подготовка
документов, регистрация в ГБР, сервис |
| ++ |
| ++ |
|
|
| >>M --- О рисках --- N |
| Технологии
успеха Не смотря на то, что каждый предприниматель рискует по разному, наиболее успешные и перспективные предприятия похожи друг на друга. Похожи в том, что каждое из них стремится основывать бизнес на прочном фундаменте собственной недвижимости. Удачное приобретение нужного объекта всегда поднимает организацию в верх на новую ступеньку к успеху в бизнесе. Создание более удобной базы для развития собственного предприятия, минимизация расходов на аренду, мощнейший ресурс для привлечения заимствований и надежнейшая страховка на экстренный случай - все это делает покупку недвижимости не только наиболее надежным, но и весьма привлекательным видом вложения капитала. Однако упрощенный подход к покупке объектов, нарушения базовых технологий сделки иногда приводит к столь значительным потерям, что самые лучшие планы оказываются построенными на песке и в один миг разрушенными. Основных причин может быть три - утрата прав на объект, что самое критичное, возникновение споров, препятствующих его развитию, появление факторов, затрудняющих использование объекта по назначению. К сожалению наш рынок недвижимости еще характеризуется высокой степенью неопределенности, ухудшающей инвестиционный климат в России. Недавно одна крупная международная инвестиционная корпорация, внимательно изучавшая рынок недвижимости Санкт-Петербурга ушла из России и вложила очень приличные средства в недвижимость Чехии, где по ее мнению инвестиционный климат теплее. В тоже время удалось установить технологии, применяемые компанией при вложениях в недвижимость. Они позволяют максимально уменьшить вышеуказанные риски. По внутренней информации компании их смутила политическая неопределенность в городе и после выборов они вернуться. Опыт международных корпораций, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость показывают, что их технологии успешной покупки недвижимости основываются на "трех китах". Это - точный подбор объекта, глубинная проверка титула и безупречность оформления прав. При этом происходит концентрация на узловых моментах, осуществляемая по разработанному плану, в соответствии с которым происходит сбор информации по независимым от собственника каналам, ее анализ и оценка. 1. Подбор объекта К сожалению в практике Санкт-Петербургского, да вероятно и всего российского рынка часто встречается ситуация, когда только после покупки объекта выясняются обстоятельства, значительно снижающие реальную стоимость объекта. Это могут быть факторы самого разного плана, которые влияют на эффективность его использования. Например непосредственно рядом с купленным бизнес-центром (кафе, магазином, рестораном) через несколько месяцев разворачивается строительная площадка, перекрывается парковка, затрудняется доступ на объект, ухудшается транспортная обстановка. Резко падает ценность купленного объекта. Прежний хозяин хитро улыбаясь разводит руками - сам не знал. Казалось бы форс-мажор, неблагоприятное стечение обстоятельств. Но… Западные инвесторы-профессионалы определяя объект для инвестиций глубочайшим образом изучают не только окружение объекта и возможные изменения в ближайшем будущем, но и анализируют долговременные перспективы развития всей зоны, где объект находится. Причем это делается как минимум на десятилетие вперед. Их интересует как будет изменяться ближние зоны и весь район, они прогнозируют как это будет влиять на реальную стоимость объекта. Как ни удивительно такие прогнозы являются одним из решающих факторов при принятии ими инвестиционных решений. Кроме того, анализу подлежат и другие факторы, такие как конструктивные особенности зданий, коммуникаций, требования нормативных актов по данному виду помещений, возможные претензии государственных органов (СЭС, УГПС, ПИБ и др.), связанные с будущим использованием объекта. При этом происходит оценка какие проблемы наиболее вероятно могут возникнуть и объемы необходимых средств для их устранения. Конечно глубина изучения и направления такой работы для каждого объекта индивидуальны, однако только отработав основные моменты покупатель получает уверенность в правильности своего выбора. 2. Проверка титула Часто при работе с российскими бизнесменами удивляет безмятежность с которой они относятся к проверке титула (прав на объект недвижимости). Если американцы привыкли страховать любую сделку с недвижимостью, а европейцы могут полагаться на государственную систему регистрации, то в России отечественные предприниматели полагаются на русский "авось". На практике подавляющее количество сделок оформляются по балансовой стоимости и практически никогда не страхуются. Между тем, в арбитражных судах уже имеется масса споров по объектам недвижимости, с развитием рынка недвижимости история объектов только усложняется, и количество споров растет. Объяснить этот парадокс только русским менталитетом нельзя. Скорее дело в том, что еще не сформировалась характерная для развитых стран культура предупреждения потерь, когда каждый бизнесмен в обязательном порядке закладывает часть расходов на снижение рисков в будущем. Перенос технологий проверки титула (прав на недвижимость) на российскую почву требует, чтобы покупатель сам заботился о тщательной проверке титула приобретаемого объекта. В тоже время необходимо отметить, что это требует значительных усилий по сбору необходимой объективной информации и ее юридической оценке. При этом анализу подлежат в первую очередь те факторы, которые заинтересованный продавец может скрыть от покупателя. Например достаточно широко распространена практика покупки объекта недвижимости путем продажи акций предприятия - собственника недвижимости. Делается это для снижения операционных расходов и уменьшения налогообложения. Бывает, что к такому способу прибегают посредники, которые в дальнейшем перепродают объект уже в обычном порядке. В тоже время имеются примеры из практики, когда подобные сделки приводили к спорам между акционерами, выливающиеся в судебные разбирательства и разборки, ставящие под удар и сделку с объектом. Другим примером может служить цепочка собственников, один из которых сможет доказать, что лишился прав на объект помимо своей воли. Выявить все факторы риска, чтобы их оценить, а затем минимизировать - задача данного этапа. 3. Оформление прав Технологии этого этапа иногда представляются самыми легкими и понятными. Более того, здесь превалируют заблуждения, что если ГУЮ ГБР зарегистрировало переход прав, то значит сделка проведена правильно. Однако надо понимать, что в Гражданском кодексе существует целый перечень оснований, позволяющий оспорить зареистрированную сделку. ГБР многие вещи делает механически и не несет ответственности, если формально оно выполнило инструкции. Например, подавляющее большинство сделок с коммерческой недвижимостью попадают в категорию крупной сделки, предусматривающую особый порядок ее одобрения. При этом такие решения достигаются на общем собрании акционеров (пайщиков), при определенном кворуме, что требует оформления соответствующих документов. Однако в ГУЮ ГБР могут быть представлены документы, позволяющие директору общества обойти, в результате чего сделка обязательно будет зарегистрирована, а в дальнейшем может быть оспорена. Защита на данном этапе предполагает тщательную отработку договоров, оформление пакета документов, более полного, чем требуется в ГБР для регистрации перехода прав, но важного с точки зрения законодательства. Это предупредит попытки оспаривать сделку продавцом, но и в случае спора позволит успешно защищать права. К сожалению объем статьи не позволяет рассказать о детальных особенностях этого процесса. И все же опыт международных инвесторов показывает - вкладывать деньги в недвижимость России можно и нужно, но важно это делать с умом, т.е. с соблюдением технологий, позволяющих действительно получить искренне удовольствие от удачной сделки с недвижимостью. |