Так как статьи 273 и 552 ГК РФ говорят о переходе
права при отчуждении недвижимости не на весь земельный участок, а
только о части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой
для его использования, то в договоре должно быть четко определено
передает ли продавец (иной отчуждатель) весь участок или его
часть. Однако необходимо учитывать требования п. 2 ст. 35 и п. 3
ст. 33 ЗК РФ, согласно которым площадь части земельного участка,
занятой недвижимостью и необходимой для ее использования,
определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке
нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в
соответствии с правилами землепользования и застройки,
землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Кроме того, занятый недвижимостью участок не
должен быть меньше минимального размера, установленного в
соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или
нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для
земель различного целевого назначения и разрешенного использования
(п. 3 ст. 20 ФЗ "О государственном земельном кадастре").
Часть земельного участка, занятая недвижимостью и
необходимая для ее использования, определяется при межевании в
соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами
и проектами, правилами землепользования и застройки. Согласно
Положению о порядке установления границ землепользований в застройке
городов и других поселений, утвержденному постановлением
Правительства РФ от 02.02.1996г. № 105, работы по межеванию
проводятся на основании постановления органов местного
самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости.
Таким образом, в случае отчуждения вместе со
зданием, сооружением только части земельного участка,
землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых
участков должны быть выполнены до совершения сделки (поскольку
сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов
недвижимости - здания (сооружения) и занятого ею участка). В
договоре по отчуждению части земельного участка должны быть указаны
новые кадастровые номера вновь образованных земельный участков, а
также включены иные данные двух новых кадастровых планов (выписок из
государственного земельного кадастра).
Продавец должен представить на государственную
регистрацию три кадастровых плана (выписки из государственного
земельного кадастра) - на первоначальный (неразделенный) земельный
участок, отчуждаемый земельный участок и остающийся у него земельный
участок.
В случае, если право собственности продавца на
первоначальный (неразделенный) земельный участок ранее не было
зарегистрировано в ЕГРП, то регистрация первоначального права
собственности должна быть произведена до проведения работ по
межеванию.
Иначе речь должна идти не об отчуждении части
земельного участка с выделением в натуре, а о сделке купли-продажи с
одним из двух земельных участков, которые являются самостоятельными
объектами недвижимости.
Плата за государственную регистрацию права
собственности на остающийся в собственности продавца земельный
участок взимается в размерах, предусмотренных за внесение
изменений в ЕГРП.
|