Отделы: Отдел юридического сопровождения Экспертно-аналитическая служба Отдел безопасности расчетов Служба обмена информацией Отдел поиска и реализации

www.agb.spb.ru   

Выберите важное:

Pepertum-mobile!  

Хотите зарегистрировать аренду помещения?  

1. Переход прав и обязанностей арендодателя.

При переходе прав и обязанностей арендодателя к другому лицу (например, в результате правопреемства или отчуждения арендодателем арендованного имущества) заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор (переоформления договора) не требуется (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

При переходе прав на арендованное имущество в ЕГРП должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационные записи об аренде и сделке вносятся изменения с указанием нового арендодателя.

Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Основанием для внесения записей об изменениях является регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя.

Плата за внесение изменений в ЕГРП в данном случае не взимается.

В графу "Содержание изменений" листа записи об изменениях вносятся сведения о новом арендодателе.

В графу "Документы-основания" вносятся реквизиты документа, послужившего основанием для внесения изменений: разделительного баланса, передаточного акта, свидетельства о праве на наследство и т.п.

В графу "Особые отметки регистратора" в подразделах III-1 и III-4 проставляется штамп о внесении изменений (п. 69 Правил ведения ЕГРП): указываются дата внесения изменений и имя регистратора, заверенные его подписью.

Дата и номер регистрационной записи об аренде и сделке сохраняется без изменений.

В подтверждение внесенных изменений стороны могут получить выписку из ЕГРП, либо арендатор может получить свидетельство о государственной регистрации аренды, в которых в качестве арендодателя указано новое лицо.

2. Переход прав и обязанностей арендатора в результате правопреемства.

В соответствии с п. 2 ст. 617 ГК РФ: "в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора".

"Вступление в договор" аренды наследника, а также иного правопреемника (например, вновь возникшего в результате реорганизации юридического лица) должно быть оформлено соглашением к договору аренды, которое подлежит самостоятельной государственной регистрации (с взиманием соответствующей платы).

Указанное соглашение регистрируется в подразделе III-4. В подразделы III-1 и III-4 вносятся изменения (относительно нового арендатора) по правилам, предусмотренным разделом VII Правил ведения ЕГРП.

В графу "Документы-основания" вносятся реквизиты дополнительного соглашения о вступлении в договор аренды.

Если наследников арендатора несколько, и все они изъявили желание вступить в договор аренды, то в графе "Содержание изменений" листа записи об изменениях указывается, что в договор аренды на стороне арендатора вступили такие то лица.

Плата за внесение изменений в ЕГРП отдельно не взимается.

Так как государственная регистрация носит заявительный характер, а принятие наследником наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно не находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ), то наследник вправе вступить в договор аренды путем заключения соглашения об этом в любое время в течении срока действия договора аренды.

Рекомендуется, чтобы в свидетельствах о праве на наследство указывалось о включении в состав наследства права аренды.

При правопреемстве в результате реорганизации юридического лица в разделительном балансе (передаточном акте) должно быть указано, какое из вновь возникших юридических лиц вступает в договор аренды, либо должно быть соглашение между арендодателем и реорганизуемым юридическим лицом о расторжении договора аренды.

Если в свидетельстве о праве на наследство указано о включении в состав наследства права аренды и наследник арендатора зарегистрировал (подал заявление о государственной регистрации) в учреждении юстиции соглашение о вступлении в договор аренды, то вносится новая запись в подраздел III-4, изменения в предыдущую запись подраздела III-4, а также изменения в подраздел III-1.

В случае совершения собственником сделки с объектом недвижимости, находящимся в аренде, на государственную регистрацию должно быть представлено зарегистрированное в ЕГРП соглашение о вступлении в договор аренды наследника арендатора (иного правопреемника) либо письменный отказ этого наследника (иного правопреемника) о вступлении в договор аренды.

3. Переход прав и обязанностей арендатора в результате сделок.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя:

а) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу;

б) отдавать арендные права в залог;

в) вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

4. Порядок государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

Передача прав арендатора производится в порядке, предусмотренном для уступки требования либо перевода долга.

Поскольку арендное обязательство двустороннее, договор об уступке права аренды заключается с одновременным переводом долга.

Перезаключения договора аренды между арендодателем и новым арендатором на оставшийся срок не требуется.

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования и перевод долга основанных на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Поэтому соглашение об уступке требования либо переводе долга по договору аренды подлежат государственной регистрации, произведенная регистрация удостоверяется специальном штампом на соглашении.

Данные сделки заключаются между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием).

С момента государственной регистрации уступки требования и перевода долга происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор.

Государственная регистрация сделок уступки требования и перевода долга по договору аренды осуществляется внесением в подразделы III-1 и III-4 новых записей об аренде и сделке. Предыдущие записи погашаются в соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП, а также заполняются листы записей о прекращении ограничения (обременения) в соответствии с п. 66 Правил ведения ЕГРП. При этом в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.

Правоустнавливающими документами нового арендатора являются:

- действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором;

- соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

5. Порядок государственной регистрации договора об ипотеке права аренды.

При государственной регистрации договора об ипотеке права аренды вносится запись в подраздел III-2 и подраздел III-4 по правилам, предусмотренным пунктами 47 - 49, 53 - 56 Правил ведения ЕГРП.

В графу "Описание предмета ипотеки" заносится следующая запись: "Право аренды на (указывается описание объекта недвижимости, находящегося в аренде)".

6. Порядок государственной регистрации внесения арендных прав в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Передача права аренды в данном случае осуществляется уступкой права требования (цессии) с одновременным переводом долга. Договор об уступке (передаче прав и обязанностей по договору аренды) заключают учредитель и соответствующее хозяйственное товарищество или общество.

При внесении права аренды недвижимости в уставной капитал должна быть зарегистрирована сделка - указанное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Государственная регистрация такой сделки осуществляется внесением в подраздел III-1 и III-4 новых записей. Предыдущие записи погашаются в соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП, а также заполняются листы записей о прекращении ограничения (обременения) в соответствии с п. 66 Правил ведения ЕГРП. При этом в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.

В качестве арендатора указывается хозяйственное товарищество или общество, в уставной капитал которого внесено право аренды. Основанием записи являются: договор аренды, заключенный ранее между арендодателем и арендатором - учредителем, и договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды между учредителем и товариществом (обществом).