Отделы: Отдел юридического сопровождения Экспертно-аналитическая служба Отдел безопасности расчетов Служба обмена информацией Отдел поиска и реализации

www.agb.spb.ru   

Выберите важное:

Pepertum-mobile!  

Хотите зарегистрировать аренду помещения?  

1. Объекты аренды.

В аренду могут быть переданы: земельные участки или их части, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, помещения в них или части помещений (п. 1 ст. 607 ГК РФ; ст. 26 Закона).

Объекты незавершенного строительства и самовольные постройки не могут быть предметом договора аренды.

2. Государственная регистрация договора аренды:

1) Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

2) Договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок менее года, государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

3) Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст. 651 ГК РФ (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06. 2000 г. № 53).

Таким образом, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

Однако, так как в пункте 2 ст. 651 ГК РФ не говорится о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений в зависимости от срока договора, а указанный пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000г. № 53 не является нормой права, то при наличии заявления о регистрации договора краткосрочной аренды (менее года) нежилого помещения основания для отказа в регистрации нет. То есть договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года подлежит регистрации по желанию сторон.

4) Договор аренды жилых помещений юридическими лицами подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды (п. 2 ст. 609, п. 2 ст.671 ГК РФ).

5) Договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

6) Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды (п.2 ст. 658 ГК РФ).

7) При продлении договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ (п. 10 приложения к Информационному письму ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59).

8) Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, а также договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года (п.11 . приложения к Информационному письму ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59).

9) Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), подлежит государственной регистрации независимо от срока (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

10) Всякого рода соглашения сторон договора аренды об изменении условий договора, в том числе об изменении размеров арендной платы, подлежат государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора (п. 9 приложения к Информационному письму ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59).

11) Исходя из смысла норм пункта 5 ст. 5, п. 4 ст. 6 и п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке"), договор об ипотеке права аренды подлежит государственной регистрации.

12) В случае купли-продажи здания, сооружения, земельный участок под которыми принадлежит продавцу на основании договора аренды (который подлежит государственной регистрации), указанный договор аренды земельного участка должен быть зарегистрирован в ЕГРП до регистрации сделки купли-продажи (мены) и (или) перехода права собственности на здание, сооружение.

Одновременная подача документов на государственную регистрацию договора аренды земельного участка и договора купли-продажи и (или) перехода права собственности на здание, сооружение не допускается.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ):

1) Комитеты по управлению имуществом субъекта Российской Федерации (Министерство имущественных отношений Ставропольского края или уполномоченные им органы) либо органы муниципального образования выступают арендодателями недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления в установленном порядке.

2) Государственные (муниципальные) предприятия с согласия собственника (его уполномоченного представителя) могут выступать в качества арендодателя в случае нахождения у них недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

3) Учреждения вправе быть арендодателями недвижимости, приобретенной за счет доходов, полученных от собственной деятельности, предусмотренной учредительными документами (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

4) Образовательные учреждения с согласия совета конкретного образовательного учреждения могут быть арендодателями объектов недвижимости по договору аренды без права выкупа (п. 11 ст. 39 ФЗ "Об образовании", п. 4 ст. 27 ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании").

Арендодателями земельного участка могут выступать:

- собственники земельных участков (ст. 260 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ);

- уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.

Примечание. В соответствии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (в том числе сдавать в аренду). Т.к. ЗК РФ имеет приоритет перед нормами ГК РФ, регулирующими земельные отношения, то ст. 270 ГК РФ не должна применяться.